- 今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和4年度の問11です。（独自解説のため誤解答の場合はご容赦ください。）
【問 11】 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約（定期借地権及び一時使用目的の借地権となる契約を除く。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が借地権の残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造することにつき借地権設定者の承諾がない場合でも、借地権の期間の延長の効果が生ずる。
- 転借地権が設定されている場合において、転借地上の建物が滅失したときは、転借地権は消滅し、転借地権者（転借人）は建物を再築することができない。
- 借地上の建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得て借地権者が新たに建物を築造するに当たり、借地権設定者が存続期間満了の際における借地の返還確保の目的で、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約を借地権者と結んだとしても、この特約は無効である。
- 借地上の建物所有者が借地権設定者に建物買取請求権を適法に行使した場合、買取代金の支払があるまでは建物の引渡しを拒み得るとともに、これに基づく敷地の占有についても、賃料相当額を支払う必要はない。
解説 借地借家法（借地）
- × 誤り。「借地権設定者の承諾がない場合でも」部分が誤りで、正しくは「借地権設定者の承諾がある場合に限り」です。 法第7条（建物の再築による借地権の期間の延長）第1項：借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
- × 誤り。「転借地権は消滅し」部分が誤りです。転借地権者がする建物の築造は、借地権者がする建物の築造とみなされます。 法第7条（建物の再築による借地権の期間の延長）第3項：転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第1項の規定を適用する。
- ◯ 正しい。記述のとおりです。 法第9条（強行規定）：この節（借地権の存続期間等）の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
- × 誤り。「賃料相当額を支払う必要はない」部分が誤りで、正しくは「必要がある」です。本肢の前半はそのとおりです（支払いと建物引渡しは同時履行の関係にある。）が、法はこれに基づく敷地の占有期間の土地賃料相当額の支払い免除までは規定していません。
という訳で、正解は3です。
借地借家法は借主保護の法律。判断に迷ったときはその視点で考えましょう。
