今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和4年度の問27です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 27】 宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が受け取ることができる報酬についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aが、Bから売買の媒介を依頼され、Bからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Bが負担することを事前に承諾していたので、Aは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。
- Aが、居住用建物について、貸主Bから貸借の媒介を依頼され、この媒介が使用貸借に係るものである場合は、当該建物の通常の借賃をもとに報酬の限度額が定まるが、その算定に当たっては、不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない。
- Aが居住用建物の貸主B及び借主Cの双方から媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の1か月分の0.55倍に相当する金額以内である。ただし、媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合はこの限りではなく、双方から受けることのできる報酬の合計額は借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額を超えても良い。
- Aは、土地付建物について、売主Bから媒介を依頼され、代金300万円（消費税等相当額を含み、土地代金は80万円である。）で契約を成立させた。現地調査等の費用については、通常の売買の媒介に比べ5万円（消費税等相当額を含まない。）多く要する旨、Bに対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した。この場合、AがBから受領できる報酬の限度額は20万200円である。
解説 宅建業法（報酬）
- ◯ 正しい。記述のとおりです。
国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」を参照。 - × 誤り。ひっかけ問題。通常の借賃の算定に際し「鑑定評価を求めなければならない」という規定はありません。使用貸借建物を媒介依頼するという稀な取引に対して、高額な不動産鑑定が義務であるのは不自然だと気づけば、本肢は誤りだと判断できると思います。
- × 誤り。ひっかけ問題。「超えても良い」部分が誤りで、超えてはなりません。文章を最後まで熟読しないとひっかかってしまうので気をつけましょう。
- × 誤り。ひっかけ問題。「限度額は20万200円」部分が誤りで、低廉な空き家等の特例上限額である税込19.8万円を超えています。 仮にこの特例上限額を覚えていない場合、文中の報酬金額が正しいかを計算しなければならず、計算結果が文中の金額と一致するので本肢が正しいと誤判断してしまうと、不正解かつ試験時間をロスするというダブルひっかけ問題になっています。ちなみに計算方法は、 ①税別物件価格算出→280万円(=300万円-消費税かからない土地80万円)÷110%+土地80万円) ②通常の報酬限度額→14.52万円(=(280万円×4%+2万円)+消費税10%) ③現地調査費用→5.5万円(=5万円+消費税10%) ④上記②+③→20万200円
という訳で、正解は1です。
宅建業の最終的成果がこの報酬。報酬を受け取れる内容とその限度額をしっかり覚えておきましょう。
