今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和4年度の問43です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 43】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として行う売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。
- Aが、宅地又は建物の売買契約に際して手付を受領した場合、その手付がいかなる性質のものであっても、Aが契約の履行に着手するまでの間、買主はその手付を放棄して契約の解除をすることができる。
- Aが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から1年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。
- 販売代金2,500万円の宅地について、Aが売買契約の締結を行い、損賠賠償の額の予定及び違約金の定めをする場合、その合計額を500万円と設定することができる。
- Aが建物の割賦販売を行なった場合、当該建物を買主に引き渡し、かつ代金の額の10分の3を超える額の支払いを受けた後は、担保の目的で当該建物を譲り受けてはならない。
解説 宅建業法（8種制限）
- ◯ 正しい。記述のとおりです。宅地建物取引業法では、どのように定めても手付は「解約手付」とされます。なお民法では、手付の目的は「証約手付、違約手付、解約手付」の3種類ありますが、本問では業法が優先されます。 法第39条（手付の額の制限等）第2項、民法第557条（手付）を参照。
- × 誤り。「1年」部分が誤りで、正しくは「2年」です。なお民法では、契約不適合（民法改正前の瑕疵担保責任）の特約期間は、知った時から1年以内ですが、本問では業法が優先されます。 法第40条（担保責任についての特約の制限）、民法第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）を参照。
- ◯ 正しい。記述のとおりです。宅地建物取引業法では、損賠賠償の額の予定及び違約金の定めをする場合、代金の10分の2までです。なお民法では、賠償額の予定額について制限はありません。 法第38条（損害賠償額の予定等の制限）、民法第420条（賠償額の予定）を参照。
- ◯ 正しい。記述のとおりです。なお民法では、完済するまでは所有権を留保できますが、本問では業法が優先されます。 法第43条（所有権留保等の禁止）第2項を参照。割賦販売法第7条（所有権に関する推定）を参照。
という訳で、正解は2です。
本問は消去法で正答できたと思います。宅地建物取引業法では顧客を守るため、民法規定のうち8種を制限強化しています。毎回のように出題されますので、しっかり勉強しておきましょう。
