今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和3年度第2回の問6です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 ６】 不動産に関する物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 不動産の所有権がAからB、BからC、CからDと転々譲渡された場合、Aは、Dと対抗関係にある第三者に該当する。
- 土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。
- 第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得を持って対抗することができる。
- 共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。
解説 民法（物件変動）
- × 誤り。Aが対抗関係にあるのはBであり、転々譲渡されたDは対抗関係にありません。民法第177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）：不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
- ◯ 正しい。土地賃借人と土地所有権を得た買主の間には契約がないので、対抗関係にある第三者に該当します。土地買主が土地賃借人から賃貸料を払うよう主張するには、土地の登記が必要です。
- ◯ 正しい。登記がなくても時効により所有権取得を主張できるのが取得時効です。逆に、取得時効により権利を得たのに登記せずにいたら第三者に登記されてしまったら、権利主張はできません。
- ◯ 正しい。持分比率以上の譲渡は、無権代理（民法第113条）に該当するので、登記がなくても対抗できます。
という訳で、正解は1です。
民法における第三者とは、権利義務を直接負わない人のこと。対抗要件とは、権利等を主張する根拠のことです。不動産に関する物権変動の対抗要件は、基本的に登記があることであり、試験ではその例外扱いについて出題されることがあります。
