今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和3年度第2回の問11です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 11】 次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。
- 借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。
- 借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。
- 借地権設定者は、弁済期の到来した最後の3年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。
解説 借地借家法（借地）
- × 誤り。借地権の存続期間は当初は30年、初更新は20年、その後の更新は10年で、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間になります。
借地借家法第3条、第4条を参照。 - × 誤り。借地契約の更新拒絶の要件は、正当の事由があると認められる場合なら、異議を述べることができます。
借地借家法第6条を参照。 - ◯ 正しい。 問題文がややこしいので要注意ですが、建物が登記されていれば、その建物が建っている土地は、第三者に対抗できます。
借地借家法第10条（借地権の対抗力）：借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。 - × 誤り。「3年」が誤りで、正しくは「2年」です。
借地借家法第12条（借地権設定者の先取特権）：借地権設定者は、弁済期の到来した最後の2年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。
という訳で、正解は3です。
