今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和3年度第1回の問45です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 45】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
- Bが建設業者である場合、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
- Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、当該契約は、BがAから当該新築住宅の引き渡しを受けた時から2年以上の期間にわたって有効なものでなければならない。
- Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、A及びBは、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の瑕疵に関するAとBとの間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。
- AB間の新築住宅の売買契約において、当該新築住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務はない。
解説 住宅瑕疵担保履行法
- × 誤り。「義務を負わない」部分が誤りで、正しくは「義務を負う」です。買主が宅建業者の場合、住宅瑕疵担保履行法の適用外です。 法第2条（定義）第7項第4号を参照。
- × 誤り。サービス問題。「2年以上」部分が誤りで、正しくは「10年以上」です。同法を未勉強であっても、新築住宅の保証期間として2年は短すぎるので、本肢が誤りであると推理できるはずです。 法第2条（定義）第6項第2号ロを参照。
- ◯ 正しい。 法第33条（指定住宅紛争処理機関の業務の特例）を参照。
- × 誤り。サービス問題。同法に反する特約で買主に不利なものは無効です。同法を未勉強であっても、こんな特約で同法を無力化できるはずないことは容易に想像できるはずです。 住宅の品質確保の促進等に関する法律（新築住宅の売主の瑕疵担保責任）第95条第2項を参照。
住宅瑕疵担保履行法からの出題は、過去問を勉強しておけば正答できる可能性が高いです。
