今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和6年度の問12です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 12】 賃貸人Aと賃借人Bとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- Bが建物の引渡しを受けた後にAが建物をCに売却して建物所有者がCに変わった場合、Bは、契約①の場合ではCに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではCに対して賃借人であることを主張できない。
- 契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったBは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。
- Bが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Aに反対の意思表示をしないDは、建物の賃貸借契約に関し、Bの権利義務を承継する。
- 契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Aに相当の理由がない限り、Aは契約の更新を拒絶することができなくなる。
解説 借地借家法（借家）
- × 誤り。契約②（普通建物賃貸借契約）の場合も、建物の引渡しを受けているので、Cに対して賃借人であることを主張できます。 借地借家法第31条（建物賃貸借の対抗力）第1項：建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
- × 誤り。契約①（定期建物賃貸借契約）の場合は、賃料改定を行わない旨の特約は有効なので、Bは契約期間中の賃料減額請求をすることはできません。 借地借家法第38条（定期建物賃貸借）第9項： 第32条（借賃増減請求権）の規定は、第1項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
- ◯ 正しい。 借地借家法第36条（居住用建物の賃貸借の承継）第1項：居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後1月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。
- × 誤り。ひっかけ問題。「公正証書によって契約をするときに限り」部分が誤りで、正しくは「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」です。所定の内容が記載された電磁的記録も書面とみなされます。 借地借家法第36条（定期建物賃貸借）第1項、第2項を参照。
本問は、「事実上の夫婦」であれば救済されることを知っていれば、それが正解肢だったので、正答できた受験者は多かったと思います。
