今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和4年度の問12です。（独自解説のため誤解答の場合はご容赦ください。）
【問 12】 Aは、B所有の甲物件（床面積100㎡）につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をBと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
- BはAに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。
- 本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Aは、甲建物の引渡しを受けてから1年後に甲建物をBから購入したCに対して、賃借人であることを主張できる。
- 本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Aの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Aは本件契約の解約の申入れをすることができる。
- AがBに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Bは甲建物の返還を受けるまでは、Aに対して敷金を返還する必要はない。
解説 借地借家法（借家）
- × 誤り。定期建物賃貸借契約は、「公正証書による等書面による契約 ＋ あらかじめ定期建物賃貸借契約である旨を記載した書面を交付して説明」の２つを満たす必要がありますが、本肢は前者を満たしていないので、定期建物賃貸借契約として締結できません。 法第38条（定期建物賃貸借）第1項、第3項目を参照。
- ◯ 正しい。いわゆる「オーナー変更」です。オーナー（賃貸人）が替わっても、賃借人は建物の引渡しを受けていれば、賃借を続けられます。 法第31条（建物賃貸借の対抗力）：建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生じます。
- ◯ 正しい。賃借人が定期建物賃貸借を解約できる条件は、「居住用 ＋ 200㎡未満の建物」があります。本肢にはその条件記述がないので、本来は△（「× 誤り」の候補）ですが、肢1が誤りなので、本肢は「◯ 正しい」と判断しました。借地借家法は賃借人を守るための法律であり、法の主旨に照らして、本肢は「◯ 正しい」と判断するのは自然であると考えます。 法第38条（定期建物賃貸借）第7項を参照。
- ◯ 正しい。敷金は、賃貸借が終了しその建物の返還を受けた後に、損傷部分の原状回復費用を差し引いて精算したうえ賃借人に返還するものです。よって記述のとおり、建物の返還を受ける前に敷金を返還する必要はありません。 民法第622条の2（敷金）を参照。
という訳で、正解は1です。
借地借家法は借主保護の法律。判断に迷ったときはその視点で考えましょう。
