今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和3年度第2回の問9です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 9】 AがBに対してA所有の甲建物を令和3年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- ①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。
- ①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。
- 甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をDに対抗することができる。
- ①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火で全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は終了する。
解説 民法（売買契約と賃貸借契約）
- ◯ 正しい。①民法第545条（解除の効果）： 当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。 ②民法第620条（賃貸借の解除の効力）： 賃貸借の解除をした場合には、その解除は、将来に向かってのみその効力を生ずる。この場合においては、損害賠償の請求を妨げない。
- ◯ 正しい。①所有権がAからBへ移転したので、BがCに賃貸する際にAの承諾は不要。②民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）： 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
- × 誤り。本肢はひっかけ問題。不法占拠しているDに対して、登記は不要。
- ◯ 正しい。①民法第536条（債務者の危険負担等）：当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。 ②民法第616条の2（賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了）：賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。
という訳で、正解は3です。
