今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和3年度第1回の問1です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 １】 次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。
（判決文）
賃貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべく、したがって、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、賃貸借の終了原因が解除（解約）による場合であつても異なるところではないと解すべきである。
- 賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。
- 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、1個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものといえる。
- 賃貸借における敷金は、賃貸借の終了時点までに生じた債務を担保するものであって、賃貸人は、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除することはできない。
- 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも適合する。
解説 民法（判決文）
- ◯ 正しい。問題文は「先に家屋明渡をして、その後に敷金返還」と言っており、本肢はそれと同じ意味を言っています。 民法第622条の2（敷金）、民法第297条（留置権の内容）を参照。
- × 誤り。本肢は「双務関係（双方に義務があり、相手方がそれを履行するまで、こちらもその債務の履行を拒否できる）」と言っていますが、問題文の「同時履行の関係にたつものではない（先に家屋明渡をして、その後に敷金返還）と矛盾します。 民法第533条（同時履行の抗弁）を参照。
- × 誤り。本肢は、敷金の目的を書いていますが、後半で目的に沿った債権を敷金から控除できないという矛盾した文章になっています。なお、賃貸人が、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除できることは、民法第622条の2（敷金）に書かれています。
- × 誤り。本肢は「同時履行の関係を肯定する」と言っていますが、問題文の「同時履行の関係にたつものではない」と矛盾します。
本問はサービス問題。判決文は最高裁の昭和49年9月2日判決で、宅建業界では有名な判例。それを知らなくても、問題文をよく読めば容易に正答できます。 この「先に家屋明渡をして、その後に敷金返還」は頻出問題です。
