今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和3年度第1回の問12です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 12】 Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が令和3年7月1日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- 本件契約について期間の定めをしなかった場合、AはBに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する。
- 甲建物がBに引き渡された後、甲建物の所有権がAからCに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、BのAに対する未払賃料債務に充当され、残額がCに承継される。
- 甲建物が適法にBからDに転貸されている場合、AがDに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から3月を経過することによって終了する。
- 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を5年、契約の更新がない旨を定めた場合、Aは、期間満了の1年前から6月前までの間に、Bに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。
解説 借地借家法(借家)
- × 誤り。「3月」部分が誤りで、正しくは「6月」です。なお、賃借人からの解約の申入れの場合は借地借家法に規定がなく、民法の3月（民法第617条）が適用されます。 借地借家法第27条（解約による建物賃貸借の終了）第1項：建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する。 民法第617条（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）：当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。 第1号：土地の賃貸借 1年、第2号：建物の賃貸借 3箇月、第3号：動産及び貸席の賃貸借 1日
- ◯ 正しい。民法第605条の2（不動産の賃貸人たる地位の移転）第4項を参照。
- × 誤り。「3月」部分が誤りで、正しくは「6月」です。 借地借家法第34条（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護）：建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。 第2項：建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から6月を経過することによって終了する。
- × 誤り。「同一条件で契約を更新したものとみなされる」部分が誤りで、正しくは「その通知の日から6月を経過することによって終了する」です。 借地借家法第38条（定期建物賃貸借）第6項：第1項の規定による建物の賃貸借において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から6月を経過した後は、この限りでない。
