宅建試験問題解説(R3第1回問25)

今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和3年度第1回の問25です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）

【問　25】　不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1. 　不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因がある場合、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断されるときに限り、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件を設定することができる。
2. 　対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を再調達原価というが、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とみなすものとする。
3. 　取引事例等に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしている場合に、適切に補正することを時点修正という。
4. 　不動産の鑑定評価によって求める資料は、一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定賃料を求めることができる場合がある。

解説　不動産鑑定評価基準

1.  ◯ 正しい。不動産鑑定評価基準 第5章（鑑定評価の基本的事項） 第1節（対象不動産の確定） Ⅲ調査範囲等条件 を参照。
2.  ◯ 正しい。不動産鑑定評価基準 第7章（鑑定評価の方式） 第1節（価格を求める鑑定評価の手法）Ⅱ原価法 2.適用方法 (1)再調達原価の意義 を参照。
3.  × 誤り。「時点補正」部分が誤りで、正しくは「事情補正」です。「時点補正」という内容と一致しない名称が不自然だと感じたら、本肢が誤りだと推理できます。また、不動産慣例評価基準に一度目を通しておけば、「時点補正」という名称が全く登場しないので、本肢が誤りだと推測できます。不動産鑑定評価基準 第7章（鑑定評価の方式）第1節（価格を求める鑑定評価の手法Ⅰ試算価格を求める場合の一般的留意事項 3.事情補正 を参照。
4.  ◯ 正しい。不動産鑑定評価基準 第5章（鑑定評価の基本的事項）第3節（鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定）Ⅱ賃料 を参照。

不動産鑑定評価基準は、数年に一度の頻度で出題されます。一度目を通しておきましょう。