今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和3年度第1回の問42です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 42】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Aは、Bから800万円の賦払金の支払いを受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。
- 当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Aは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。
- 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
- 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の2を超えてはならない。
解説 宅建業法（8種制限）
- × 誤り。「800万円」部分が誤りで、正しくは「960万円」です。宅建業者は賦払金が10分の3を超える前に、所有権の移転登記をしなければなりません。 法第43条（所有権留保等の禁止）第1項を参照。
- ◯ 正しい。未完成物件の場合、保全措置を講じなくても手付金等を受領できる上限は「代金の5%以下かつ1,000万円以下」です。なお、完成物件の場合は「代金の10%以下かつ1,000万円以下」です。 法第41条（手付金等の保全）第1項を参照。未完成物件に対する手付金等保全措置の規定です。 法第41条の2第1項を参照。完成物件に対する手付金等保全措置の規定です。 法施行令第3条の5（法第41条第1項ただし書及び第41条の2第1項ただし書の政令で定める額）を参照。保全措置不要な受領上限を1,000万円とする規定です。
- × 誤り。当該特約は「無効」ではなく「有効」です。損害賠償予定額と違約金の合算額が、代金の10分の2を超える部分は無効ですが、本肢の合算額640万円は代金の10分の2なので有効です。 法第38条（損害賠償額の予定等の制限）を参照。
- × 誤り。「10分の2を超えてはならない」部分が誤りで、（それが10分の2を超える額であっても）実損額を請求できます。ちなみに、損害賠償請求額が高額にならないよう、民法第420条で「損害額を予定すればそれが上限額になる」と規定しています。さらに宅建業法第38条では「損害賠償を予定する場合、その上限を代金の10分の2とし、それには違約金も含む」と規定しています。本肢は、売買契約において損害賠償の予定額を定めていないので、宅建業法上も民法上も上限がかからず、実損額を請求できることになります。
本問は「8種制限」からの出題。8種制限とは、民法規定よりも規制強化した宅建業法の特例で8種類あります。民法と宅建業法の違いが頻出なので、試験日までにしっかり覚えておきましょう。
