今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和3年度第1回の問44です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 44】 宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が受け取ることができる報酬額についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 居住の用に供する建物（1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借であって100万円の権利金の授受があるものの媒介をする場合、依頼者双方から受領する報酬の合計額は11万円を超えてはならない。
- 宅地（代金1,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、売主から代理の依頼を受け、買主から媒介の依頼を受け、売買契約を成立させて買主から303,000円の報酬を受領する場合、売主からは489,000円を上限として報酬を受領することができる。
- 宅地（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、通常の媒介と比較して現地調査等の費用が6万円（消費税等相当額を含まない。）多く要した場合、依頼者双方から合計で44万円を上限として報酬を受領することができる。
- 店舗兼住宅（1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借の媒介をする場合、依頼者の一方から受領する報酬は11万円を超えてはならない。
解説 宅建業法（報酬）
- × 誤り。「11万円」部分が誤りで、正しくは「22万円(=借賃1か月分+消費税額10%)」です。なお、権利金を報酬額計算に適用できるのは、「居住の用に供する建物以外」の場合です。 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」 を参照。
- ◯ 正しい。売主からは売買の代理依頼なので、売主から受領できる報酬額上限は792,000円(=売買代金1,000万円×3%+6万円)×2倍+消費税額10%)。買主からは売買の媒介依頼なので、買主から受領できる報酬額上限は396,000円(=売買代金1,000万円×3%+6万円)+消費税額10%)。但し、双方から受領できる合計の報酬額上限は792,000円です。本肢は買主から上限報酬額未満の303,000円を受領しているので、売主からは489,000円(=792,000円-303,000円)を上限として受領できます。
- × 誤り。「44万円」部分が誤りで、正しくは「35万2千円」です。 低廉な空き家等（代金400万円以下の宅地建物）の売買・交換については、売主から受領できる報酬額上限の特例として、現地調査等を要する場合、その費用を通常の報酬額上限に上乗せし、198,000円(=18万円+消費税額)まで受領できるようになりました。買主から受領できる売買の媒介の報酬額上限は通常通りで、本肢の場合154,000円(=代金300万円×4%+2万円)+消費税額)です。本肢は現地調査等費用が66,000円(消費税込み)ですが、これを通常の報酬上限額に加えると220,000円になりますが、上述のとおりで売主から受領できる報酬上限額は198,000円、買主から受領できる報酬額上限は154,000円なので、依頼者双方から合計で352,000円を上限として報酬を受領することができます。
- × 誤り。ひっかけ問題。「依頼者の一方から受領する報酬は11万円を超えてはならない」部分が誤りで、正しくは「依頼者の双方から受領する報酬の合計は22万円を超えてはならない」です。 居住用建物の貸借の媒介の場合は、依頼者からの承諾がなければ、依頼者の一方から受領できる報酬額上限は、借賃の2分の1です。しかし、本肢のような店舗兼住宅は、住居用建物以外の貸借の媒介（又は代理）になり、その場合は、受領できる報酬額上限は、双方から合計で借賃の1か月分です。
報酬からの出題でした。宅建業取引による収入は原則、成功報酬のみ。法を超えて受領することはできません。報酬額の計算を間違わないようよく確認しておきましょう。
