今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和5年度の問11です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 11】 AがBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、BはAに対して地代の減額請求をすることはできない。
- 本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。
- 本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、BはAに対してBが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
- 本件契約がBの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Bが契約の更新を請求したとしても、Aが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。
解説 借地借家法（借地）
- × 誤り。借地借家法は借主保護のための法律であり、地代減額請求しない旨の特約があっても、事情があれば減額請求できます。 借地借家法第11条（地代等増減請求権）第1項：地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
- × 誤り。ひっかけ問題。本肢の建物は事業用ですが、事業用定期借地権契約の存続期間は「10年以上50年未満」なので、本肢の50年契約は「一般定期借地権契約」になります。その場合の契約は書面であれば良く、公正証書限定ではありません。 借地借家法第23条（事業用定期借地権等）を参照。
- × 誤り。ひっかけ問題。建物買取請求権（借地借家法第13条）は、借地権の存続期間が満了した場合の規定であり、本肢は「期間満了」ではなく「終了」なので、終了事由によっては、買取請求が求められない場合があります。「その終了事由のいかんにかかわらず」旨の記述があったら、ひっかけ問題である可能性を疑いましょう。
- ◯ 正しい。記述のとおりです。 借地借家法第5条（借地契約の更新請求等）第1項：借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条（借地権の更新後の期間）の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
借地借家法は借主を守るための法律(民法の特例法)。判断に迷ったらその視点で考えましょう。
