今日のネタは、賃貸マンションオーナーの注意点。いつもの消費者側(賃借人)の注意点でなく、逆の立場である事業者側(賃貸人)の注意点です。
運用資産として賃貸マンションを見た場合、オーナーには主に、次のようなメリット・デメリットがあります。
◯メリット
- 現物資産である（株式のように資産価値がゼロになるリスクが少ない）
- 副業でも運用できる（煩雑な管理業務を管理会社に委託できる）
- 相続対策に活用できる（不動産の相続評価額は実際より低く計算される）
❌デメリット
- 空室リスク（空室の間も、管理費・固定資産税の負担が続く）
- 入居者リスク（賃借人がクレーマー、家賃滞納者だと最悪）
- 老朽化リスク（築年数増に伴い修繕費は増え、家賃収入は減る傾向）
- 資産流動性が低い（売却には少なくとも数ヶ月を要する）
オーナーとして、メリットを最大化しデメリットを最小化するために、最初に行うことは、資産価値を維持できそうだと判断した物件を購入すること。逆説的に言えば不良物件には手を出さないことです。いくつかのデメリットは、管理会社との委託契約内容で回避できますが、その分経費が増えます。また、物件の資産価値を維持するには現状追加投資も必要です。例えば、温水洗浄便座、Wi-Fiルーターは今や必須設備。ファミリー向け物件なら全自動給湯器や食器洗浄機も導入したいところです。入居検討者が、周辺の他の賃貸物件と比較した際、貴方の物件にこれらの設備がなければ、選択候補から落とされます。また物件の累計収支について改善案が出せない場合、累計収支がマイナスになる前に、早めの売却する（売り抜ける）ことも対策案のひとつです。
