今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和7年度の問10です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 10】 Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任（以下この問において「契約不適合責任」という。）に基づく損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1. Bは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から１年以内にAに通知した。Aが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Aが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Bは損害賠償を請求することはできない。
2. 甲土地の引渡しの日から３年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Bが引渡しの日から４年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにAに通知した。Aが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Aが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Bは損害賠償を請求することはできない。
3. 甲土地の引渡しの日から１年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Aは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Bが引渡しの日から３年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにAに通知した場合、Aが宅地建物取引業者であるか否かによって、Bが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。
4. 売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Bは引渡しの日から１年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにAに通知した。Aが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Aが宅地建物取引業者であるか否かによって、Bが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。
解説 民法（担保責任）
1. ○ 正しい。損害賠償請求できません。権利を行使できるときから10年を超えており、消滅時効が成立します。民法第166条（債権等の消滅時効）を参照。
2. ○ 正しい。損害賠償請求できません。品質担保責任期間3年の特約は、民法第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）ならび宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）に違反していません。
3. × 誤り。結論は異なりません。民法第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）により、売主がその不適合を知っていたときは品質担保責任期間は無効になり、買主は損害賠償請求できます。そして、売主が宅地建物取引業者である場合、宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）により、品質担保責任期間を2年以上に設定しなければならず、この1年以内の特約は業法違反で無効になり、民法第566条が適用されます。さらに売主が引渡しの時にその不適合を知っていた場合は、品質担保責任期間は無効になり、買主は損害賠償請求できます。
4. ○ 正しい。結論が異なります。民法第572条（担保責任を負わない旨の特約）により、売主が重大な過失なく知らなかった場合は、買主は損害賠償請求できません。これに対して、Aが宅地建物取引業である場合、宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）により、買主に不利となる特約は無効であり、品質担保責任期間は無期限となり、買主は損害賠償を請求できます。
