今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和7年度の問6です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。
【問 6】 Aが所有している甲土地についての物権変動に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1. Bが甲土地をAに無断でＣに売却し、その後、BがAから甲土地を購入した場合、Ｃは、Bから甲土地を購入した時点に遡って甲土地の所有権を取得する。
2. Ｄが甲土地につき、Aに無断でＤへの虚偽の所有権の移転の登記をした上で、甲土地をＥに売却してその旨の登記をした場合において、その後、AがＦに甲土地を売却したときは、Ｆは、Ｅに対し、甲土地の所有権を主張することができる。
3. Ｇが甲土地の所有権を時効取得した場合、Ｇはその後にAを単独相続したＨに対して、登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができる。
4. Aが甲土地上の立木の所有権を留保して甲土地をＪに売却し、その後、ＪがＫに甲土地及びその上の立木を売却した場合には、Aは、Ｋに対し、立木の所有権の留保につき登記又は明認方法を備えない限り、立木の所有権を主張することができない。
解説 民法（物権変動）
1. × 誤り。「遡って…所有権を取得」部分が誤りです。Bが無断売却した時点でCは（甲土地に対する）無権利者です（第三者ではない）。Bが後から辻褄を合わせても、遡って所有権を取得することはありません。 民法第177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）を参照。
2. ○ 正しい。虚偽による所有権移転登記は無効であり、D及びDから譲り受けたEは無権利者です（第三者ではない）。よってAから譲り受けたFは、登記がなくても所有権を主張できます。
3. ○ 正しい。Hは単純相続したので（Aから譲り受けたのではない）対抗問題にはなりません。よってGは、登記がなくても所有権を主張できます。 ちなみに、Hが相続ではなく、Aから譲り受けた場合は、Gは取得時効を援用して所有権登記を怠っているうちに売却された二重売買となり、登記がなければ所有権を主張できなくなります。
4. ○ 正しい。立木は土地に定着しているものとみなされ、土地の所有権が立木の所有権を兼ねます。立木を土地から独立した不動産として所有権を主張するには、立木法による登記又は明認方法を備える必要があります。
本問は難問。肢1の「遡って所有権を取得する」に違和感を持ち、本肢が「誤り」と判断した受験者は素晴らしい勘の持ち主だと思います。問題文に「判例によれば」とあれば、そもそも民法条文だけでは判断が難しい事例なので、正答困難と思ったらさっさと諦めて、次の問に取り組みましょう。
