今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和7年度の問11です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 11】 AがBとの間で、A所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1. 甲土地にBが賃借権の登記をしなくても、Bの配偶者であるCを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がAからDに売却されても、BはDに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。
2. 本件契約の存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。
3. 本件契約が専らBの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにBが借地借家法第13条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。
4. 本件契約が公正証書によって行われていれば、専らBの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Aは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。
解説 借地借家法（借地）
1. × 誤り。最高裁判例（S47.7.13）からの出題。借地借家法第10条（借地権の対抗力）でいう対抗力は、建物の登記名義人と借地権者が同一人でなけれなばらず、妻名義や子名義の建物登記では借地権の対抗要件として認められません。
2. × 誤り。ひっかけ問題。一定期間地代を増額しない特約は有効ですが、一定の期間地代等を減額しない旨の特約は無効です。 借地借家法第11条（地代等増減請求権）を参照。
3. ○ 正しい。一般定期借地権(50年以上)や事業用定期借地権(10年以上50年未満)は、建物の存続期間延長や建物買取請求権は排除されます。なお、本肢は事業用というものの存続期間が50年なので一般定期借地権が適用されます。 借地借家法第22条（定期借地権）第1項を参照。
4. × 誤り。借地権の存続期間は30年以上であり、30年未満で定めた場合30年となります。よって20年が経過した時点で公正証書を理由として更新拒絶できません。 借地借家法第3条（借地権の存続期間）ならび第9条（強行規定）
借地借家法（借地）からは毎回1問が出題されます。借地借家法は借主保護の法律なので、判断に迷ったときはその視点で考えると正答に近づけると思います。
