今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和7年度の問25です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 25】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
1. 価格形成要因のうち個別的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
2. 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手段であり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用される。
3. 原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の2つの方法があり、これらは併用するものとする。
4. 対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
解説 不動産鑑定評価基準
1. × 誤り。サービス問題。「個別的要因」部分が誤り。本肢の記述は「一般的要因」についての説明です。記述内容が矛盾しているので、これが誤りだと容易に想像できると思います。 不動産鑑定評価基準 「第3章 不動産の価格を形成する要因 第1節 一般的要因」を参照。
2. ◯ 正しい。 不動産鑑定評価基準「第7章 鑑定評価の方式 第1節 価格を求める鑑定評価の手法 IV 収益還元法」を参照。
3. ◯ 正しい。不動産鑑定評価基準「第7章 鑑定評価の方式 第1節 価格を求める鑑定評価の手法 II 原価法 3.減価修正 (2)減価修正の方法」を参照。
4. ◯ 正しい。不動産鑑定評価基準「第5章 鑑定評価の基本的事項 第1節 対象不動産の確定 I 対象確定条件」を参照。
不動産鑑定評価基準は、数年に一度の頻度で出題されます。今回の出題は、正解肢がサービス問題だったので、受験者の多くが正答できたと思います。
