今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和6年度の問45です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 45】 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金（以下この問において「保証金」という。）の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約（以下この問において「保険契約：という。）の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1. 自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅の戸数が、基準日前10年間に10戸あるが、当該基準日前1年間は0戸である場合、当該売主である宅地建物取引業者は、当該基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について届出を行う必要はない。
2. 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る保証金の供託及び保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
3. 保険契約は、新築住宅の引渡し時から有効でなければならないが、買主が当該住宅の引渡し時から10年以内に当該住宅を転売した場合、当該保険契約は解除される。
4. 自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者が、保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が25㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定にあたって、3戸以上をもって1戸と数えることになる。
解説 宅建業法（住宅瑕疵担保履行法）
1. × 誤り。ひっかけ問題。過去10年間に新築住宅を1戸以上引き渡していれば届出が必要です。1年前に0戸であったかどうかは関係ありません。 住宅瑕疵担保履行法第12条（住宅販売瑕疵担保保証金の供託等の届出等）第1項を参照。
2. ◯ 正しい。記述のとおりです。 住宅瑕疵担保履行法第13条（自ら売主となる新築住宅の売買契約の新たな締結の制限）を参照。
3. × 誤り。サービス問題。本法は新築住宅を引き渡しから10年間、当該新築住宅に対する瑕疵担保責任を負わせるものです。引き渡し後10年以内に所有者が代わったとしても、当該保険契約は解除されません。 住宅瑕疵担保履行法第2条（定義）第7項を参照。
4. × 誤り。サービス問題。「床面積が25㎡以下であるときは3戸以上をもって1戸と数える」部分が誤りで、正しくは「床面積が55㎡以下であるときは2戸以上をもって1戸と数える」です。床面積が小さい場合の特例措置なのに、なぜ「2戸」を飛ばして「3戸」なのかと疑問を持てたら、当該法を不勉強であっても、本肢は誤りだと想像できたと思います。 住宅瑕疵担保履行法第11条第3項、住宅瑕疵担保履行法施行令第6条を参照。）
住宅瑕疵担保履行法からは毎回のように1問が出題されます。資力確保の方法として「供託制度と保険制度」があり、両者の違いについて把握しておけば、正答に近づけると思います。
