今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和7年度の問1です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 1】 所有者AがBに甲土地を売却し、その後にBがCに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Cは背信的悪意者ではないものとする。
1. 甲土地の所有権登記がAの名義のままであったとしても、Bは、Cに甲土地を売却した後は、Aに対して自己に甲土地の所有権移転登記をするよう請求することはできない。
2. Cは、甲土地の所有権移転登記を備えなければ、Aに対して自己が所有者であることを主張することができない。
3. AB間の売買契約が、BC間の売買契約締結よりも前にAにより解除されていた場合、又は、BC間の売買契約締結後にAにより解除された場合のいずれの場合であっても、Cは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Aに対して自己の所有権を主張することができる。
4. AB間の売買契約が、BC間の売買契約よりも前にBの強迫を理由として取り消されていた場合、又は、BC間の売買契約締結後にBの強迫を理由として取り消された場合のいずれの場合であっても、Cは、Bの強迫につき善意かつ過失がなければ、Aに対して自己の所有権を主張することができる。
解説 物権変動
1. × 誤り。「Bは…請求できない」部分が誤りです。AB間の売買契約と、BC間の売買契約は別の契約です。土地の売買契約は双務契約(当事者双方に義務が生じる契約)なので、代金支払いと土地引渡し(登記の移転)は同時に行うべきものであり、AB間の売買契約によりBはAに所有権移転を請求できます。 民法第533 条(同時履行の抗弁)を参照。
2. × 誤り。BC 間で売買契約しているので、CはAに対して甲土地の所有権を「主張」できます。但し、Cは所有権登記を備えていないのでAに対して「対抗」はできません。 民法第177条(不動産に関する物権の変動の対抗要件)を参照。
3. ◯ 正しい。C は甲土地の所有権移転登記を備えているので、Aに対して自己の所有権を主張できます。 民法第177条(不動産に関する物権の変動の対抗要件)を参照。
4. × 誤り。AB間の売買契約が、BC間の売買契約よりも前にBの強迫を理由として取り消されていた場合、AB 間の売買契約は初めから無かったたことになり、BC間売買契約はAC間売買契約との 二重契約と同様に考えられ、CはAに対しては登記を備えていなければ所有権を主張できません。民法第177条(不動産に関する物権の変動の対抗要件)を参照。
本問は難問。問題文に「判例によれば」とあれば、そもそも民法条文だけでは判断が難しい事例なので、基本に立ち返って「善意の第三者(本問の場合は C)を守るにはどうすれば良いか」の視点で考えましょう。試験本番では 1 問あたり約 2 分間ペースで回答していく必要があります。正答困難と思ったらさっさと諦めて、次の問に取り組みましょう。
※2025/10/25 4:57 推敲しました。
