今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和7年度の問28です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 28】 宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア. 自ら売主として販売する宅地又は建物の広告に取引態様の別を明示しなかった場合は、罰則の対象とはならないが監督処分の対象となり、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示をした場合は、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
イ. 自ら売主として土地付建物の売買契約を締結しようとする場合、当該土地上に建てようとする建物が建築確認申請前であっても、広告することはできるが、建築確認を受けるまで、契約を締結することはできない。
ウ. 宅地建物取引業者は、自ら売主として、宅地建物取引業者である買主との間で、自ら所有しない造成前の宅地の売買契約を締結するためには、法第41条の規定による手付金等の保全措置を講じ、かつ、売主である宅地建物取引業者が当該宅地を取得する契約を締結しなければならない。
エ. 宅地建物取引業者は、宅地の売買の専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結の日から5日以内（休業日を除く。）に、当該宅地について指定流通機構に所定の事項を登録しなければならない。
1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. なし
解説 宅建業法（業務、8種規制）
ア. ◯ 正しい。 法第34条（取引態様の明示）、第32条（誇大広告等の禁止）、第65条（指示及び業務の停止）、第81条（罰則）第1項を参照。
イ. × 誤り。建築確認前に広告も売買契約もできません。 法第33条（広告の開始時期の制限）ならび第36条（契約締結等の時期の制限）を参照。
ウ. × 誤り。ひっかけ問題。宅建業者間売買の場合、手付金の保全措置は不要です。 法第41条（手付金等の保全）を参照。なお宅建業者間売買の場合、他人物売買は有効であり、民法第561条（他人の権利の売買における売主の義務）の規定が適用されます。
エ. ◯ 正しい。 法第34条の2（媒介契約）第5項 及び 法施行規則第15条の10（指定流通機構への登録期間）を参照。
本問は難問。個数問題かつ、罰則からの出題されたので、正答できた受験者は少なかったかもしれません。
