今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和7年度の問32です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 32】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間でマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。
1. Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にＢから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。
2. Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくＢから手付金400万円を受領した。
3. Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にＢから手付金500万円を受領したが、Ｂに債務不履行がないにもかかわらず当該手付金500万円を返還して、契約を一方的に解除した。
4. Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。
解説 宅建業法（8種規制）
1. × 違反する。保全措置の前に2回目の200万円は受け取れません。宅建業者の保全措置が不要になるのは、未完成物件の場合は代金の5%以下かつ1,000万円以下の場合です。本肢は2回目の200万円受領で代金の5%を超えたので、その前に保全措置を講じなければなりませんでした。 宅地建物取引業法第41条（手付金等の保全）第1項および法施行令第3条の5（法第41条第1項ただし書及び第41条の2第1項ただし書の政令で定める額）を参照。
2. ◯ 違反しない。宅建業者の保全措置が不要になるのは、完成物件の場合は代金の10%以下かつ1,000万円以下の場合です。本肢の400万円受領は代金の10%なので、保全措置を講じなくても受領できます。 宅地建物取引業法第41条の2（手付金等の保全）第1項および法施行令第3条の5（法第41条第1項ただし書及び第41条の2第1項ただし書の政令で定める額）を参照。
3. × 違反する。手付金返還だけでは違反です。売主から一方的に解除する場合、手付金の倍返し（本肢の場合は1,000万円）が必要です。 民法第557条（手付）を参照。
4. × 違反する。本肢の1,000万円は、代金の20%（800万円）を超えており違反です。損害賠償の予定額は、代金の20%を超えてはならず、超えた部分は無効です。 宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）を参照。
本問はサービス問題。手付金等の保全措置は、宅建業者に課せられた特別な規制(いわゆる8種規制のひとつ)で、宅建業者は原則として、一定の保全措置を講じた後でなければ、宅建業者でない買主から手付金等を受領してはなりません。その例外規定（保全措置を講じずに受領できる金額上限）は毎回のように出題されます。過去問に目を通しておいた受験者は容易に正答できたと思います。
