今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和6年度の問34です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 34】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Bとの間で、土地付建物を4,000万円で売却する売買契約（所有権の登記は当該土地付建物の引渡し時に行うものとする。）を締結する場合における宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. Aが、保全措置を講じずにBから手付金100万円を受領する場合、その旨を、法第35条の規定に基づく重要事項説明書に記載する必要があるが、法第37条の規定により交付する書面に記載する必要はない。
2. 当該建物が建築工事の完了後の建物である場合、AがBから手付金100万円を受領する際には保全措置は不要であるが、その後、当該土地付建物を引き渡す前に中間金400万円を受領するためには、手付金100万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
3. 当該建物が建築工事の完了前の建物である場合において、Aは、保全措置を講じずに、Bから手付金300万円を受領することができる。
4. 当該土地付建物の引渡し前に、BはAに対して2,000万円を中間金として支払う契約になっていたがAがその中間金について保全措置を講じていないときは、Bはこの中間金の支払いを拒むことができる。
解説 宅建業法（手付金等の保全）
1. ◯ 正しい。本肢は判断要素が二つあります。ひとつ目は保全措置不要な受領金額上限の判別。本肢は未完成物件なのか完成物件なのかの記述がありませんが、仮に未完成物件なら200万円（代金の5%以下かつ1,000万円以下）、完成物件なら400万円（代金の10%かつ1,000万円以下)なので、本肢の100万円は合法です。二つ目は、記載事項なのかの判別。売買における手付金等の保全措置は、法第35条書面（重要事項説明書）の記載事項であり、そして法第37条（契約書面）の記載事項ではありません。よって本肢は正しいです。 法第35条（重要事項の説明等）第10項を参照。
2. ◯ 正しい。未完成物件の場合、保全措置不要な受領金額上限は200万円（肢1の解説を参照）なので、100万円受領段階は保全措置不要ですが、次の400万円を受領するには、（前述の上限200万円を超えてしまうので、）保全措置が必要です。
3. × 誤り。サービス問題。未完成物件の場合、保全措置不要な受領金額上限は200万円（肢1の解説を参照）なので、手付金300万円を保全措置を講じずに受領できません。
4. ◯ 正しい。中間金は法上、手付金と同じです。完成物件の場合、保全措置不要な受領金額上限は400万円（肢1の解説を参照）。中間金2,000万円を加えるとそれを超えてしまうので、業者Aは保全措置を講じた後でないとそれを授業できません。買主Bは（保全措置を講じていない）手付金の支払いを拒否できます。 第41条の2（手付金等の保全）第5項を参照。
本問はサービス問題。手付金等の保全措置は、宅建業者に課せられた特別な規制（いわゆる8種規制のひとつ）で、宅建業者は原則として、一定の保全措置を講じた後でなければ、宅建業者でない買主から手付金等を受領してはなりません。その例外規定（保全措置を講じずに受領できる金額上限）は毎回のように出題されるので、過去問に目を通しておいた受験者は容易に正答できたと思います。
