今日のネタは、宅建試験の過去問解説。令和6年度の問28です。（独自解説のため誤解説の場合はご容赦ください。）
【問 28】 宅地建物取引業A(消費税課税事業者)及び宅地建物取引業者B(消費税免税事業者)が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組み合わせは1から4のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。
ア. 居住用建物(1か月の借賃12万円。消費税等相当額を含まない。)について、Aは貸主から代理を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から6.7万円、Bは借主から6.5万円を報酬として受領した。なお、Bは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。
イ. Bは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分10万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金90万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ5万円を報酬として受領した。
ウ. Aは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円(消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。)の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から9万円を受領した。
1. ア、イ
2. イ、ウ
3. ア、ウ
4. ア、イ、ウ
解説 宅建業法(報酬)
ア. × 違反する。Aは貸主から代理なので合計の報酬上限は、12万円×1ヶ月分×税率1.1=13.2万円。B は、借主からの媒介で特段の承諾を得ていないので、借主からの報酬上限は、12万円×0.5ヶ月 ×1.04(みなし仕入れ率4%を適用)=6.24万円。Bは上限を超えて受領したので業法違反です。
イ. ◯ 違反しない。事業用建物の報酬計算は、1賃料を基にした報酬計算、2権利金を基にした報酬計 算、のいずれか多い方を受領できます。本肢の場合、1は貸主借主合わせて、10万円×1ヶ月×1.04 (Bはみなし仕入れ率4%)=10.4万円 、2は貸主借主それぞれから、90万円×5%(権利金を売買契 約とみなして計算。200万円以下なので5%)×1.04=4.68万円(貸主借主合わせて9.36万円)。本肢 はそれ以下の合計10万円を受領しているので違反しません。
ウ. ◯ 違反しない。報酬計算は「消費税を除いた本体価格」で計算します。土地は消費税対象外なの で、建物は本体価格1,000万円+消費税100万円だとわかります。よって報酬額計算は、(土地付建物 本体価格3,400万円×3%+6万円)×消費税率1.1=118万8千円。本肢は売主買主双方からの媒介(い わゆる「両手」)なので、双方からこれを受領できますが、それ以下の110万円を受領しているので 違反しません。遠隔地への現地調査費用も売主が事前承諾しているので違反しません。
よって、正解は2(イ、ウ)です。 本問は実務未経験者には難問ですが、アが違反だと気づけば、消去法で正答できたと思います。
